घरजग्गा मूल्य सूचकांकको आवश्यकता

काठमाडौँ । विश्वका धेरैजसो केन्द्रीय बैंकहरूले मूल्य स्थिरतालाई मौद्रिक नीतिका मुख्य उद्देश्यका रूपमा लिने गरेको पाइन्छ । मूलतः आ–आफ्नो देशको आर्थिक स्थिति कस्तो छ भन्ने सवालमा देशको अर्थतन्त्रका विभिन्न मूल्य परिसूचकहरूको तथ्यांक आवश्यक पर्छ ।

त्यस कारणले गर्दा राष्ट्र बैंकका उद्देयहरूमध्ये राष्ट्रमा मूल्य स्थिरता कायम गर्नु एक प्रमुख उद्देश्य पनि रहेको छ । यसले मुद्रास्फीति मापन गर्ने प्रयोजनका लागि बैंकले उपभोक्त मूल्य सूचकांक निर्माण गरी नियमित रूपमा प्रकाशन गर्दै आएको छ । यसरी देशको बैंकिङ क्षेत्रको कुल कर्जाको अधिकांश हिस्सा घरजग्गाको धितो सुरक्षणमा प्रवाह भएको पाइन्छ । तसर्थ, घरजग्गा मूल्यमा तीव्र उतारचढाव आएको अवस्थामा बैकका धेरै कर्जाहरू जोखिममा परी समग्र बैंकिङ क्षेत्रमा नकारात्मक प्रभाव पर्न सक्छ ।

त्यसकारणले गर्दा घरजग्गाको मूल्यमा आउने उल्लेख्य उतारचढावले मुलुकमा वित्तीय र समष्टिगत आर्थिक अस्थिरता सिर्जना हुनसक्ने हुँदा समयमै जोखिम पहिचान गरी आवश्यक नीति निर्माणमार्फत यस्ता जोखिमहरूलाई नियन्त्रणमा राख्नको लागि घरजग्ग क्षेत्रको मूल्य सूचकांक निर्माण गरी घरजग्गा मुद्रास्फीति मापनको कार्य सुरु हुनु आवश्यक देखिन्छ । फलतः विभिन्न खालका सम्पत्तिमध्ये घरजग्गा प्रमुख सम्पत्ति हो ।

वस्तुत मानिसहरूले जीवनमा पर्ने ज्यादै महत्वपूर्ण आर्थिक कारोबारमध्ये घरजग्गा कारोबार पनि एक प्रमुख हो । यसै सन्दर्भलाई अध्ययन गरी आर्थिक वर्ष २०७५/७६ लाई आधार वर्ष कायम गरी घरजग्गा मूल्य सूचकांक निर्माणको लागि भारांक निर्धारण गरेको छ । सोही वर्षलाई आधार वर्षमा नि भार निर्धारण गरिएको छ ।

सो भारांकलाई जिल्लागत, प्रदेशगत एवं राष्ट्रियस्तरमा समेत निर्धारण गरिएको छ । राष्ट्रियस्तरमा जग्गा मात्रको भारांक ७६ दशमलव ६७ प्रतिशत र र जग्गाको भारांक २३ दशमलव ३३ प्रतिशत रहेको छ । यसले गर्दा पछिल्ला आर्थिक वर्षहरूमा घरजग्गा कारोबारमा भएको मूल्यवृद्धि मापन गरिएकोे छ । यसर्थ देशमा यो पहिलो पटक घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण सूचकांक गणना सर्वेक्षण भएको हो ।

विगत १४ वर्ष अगाडि संयुक्त राज्य अमेरिकामा सुरु भएको विश्वव्यापी वित्तीय संकटको मूल कारण घरजग्गा कारोबारमा उत्पन्न समस्या थियो । यसरी घरजग्गा मूल्य बढिरहेको अवस्थामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू र छाया बैंकिङ गर्ने संस्थाहरूले घरजग्गा कारोबारमा अत्यधिक ऋण प्रवाह गरेका थिए । अतः घरजग्गाको मूल्य घट्न सुरु गरेपछि कर्जा असूली प्रभावित भयो । यसले गर्दा तरलताको अभाव हुनथाल्यो जुन समस्या सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा प्रसारित भयो ।

फलस्वरूप, विश्वव्यापी वित्तीय संकट सिर्जना भयोे । यसको प्रभाव वास्तविक क्षेत्रमा पनि प-यो र लामो समयसम्म अमेरिकालगायत विकसित देशहरूका अर्थतन्त्र मन्दीमा गए । यसले गर्दा केन्द्रीय बैंकहरूले घरजग्गाजस्तो सम्पत्तिको मूल्यमा आउने परिवर्तनलाई पनि अनुगमन गरिरहनुपर्ने आवश्यकता देखिएको छ । अन्तर्राष्ट्रिय मुद्रा कोषले घरजग्गा मूल्य सूचकांकलाई वित्तीय सुदृढता संकेतकहरूको सूचीमा समेत राखेको छ ।

देशको सन्दर्भमा हेर्न हो भने हालै राष्ट्र बैंकले गरेको सर्वेक्षणमा २० जिल्लाहरूको सर्वेक्षणमा परेका वडाहरू यसप्रकार छन् : काठमाडौं जिल्लाको मनपा वडा नं.१० र १६, ललितपुर जिल्लाको मनपा वडा नं. ४ र ५, भक्तपुर जिल्लाको सूर्यविनायक नगरपालिका ४ र ८, पर्सा जिल्लाको वीरगञ्ज मनपा १ र २, चितवन जिल्लाको भरतपुर मनपा १ र ४, मकवानपुर जिल्लाको हेटौँडा उमनपा ६ र ८, कास्की जिल्लाको पोखरा मनपा १५ र १७, बाँके जिल्लाको नेपालगञ्ज उमनपा १ र ८, झापा जिल्लाको दमक नगरपालिका १, र २, मोरङ जिल्लाको विराटनगर मनपा ६ र १९, सुर्खेत जिल्लाको वीरेन्द्रनगर नगरपालिका २ र ३, सल्यान जिल्लाको शारदा नगरपालिका १ र २, दाङ जिल्लाको घोराही उमनपा १३ र १६, कैलाली जिल्लाको धनगढी उमनपा ५ र ७, कञ्चनपुर जिल्लाको भीमदत्त नगरपालिका ६ र १८, रूपन्देही जिल्लाको बुटवल उमनपा १२ र १३, पूर्वी नवलपरासी जिल्लाको कावासोती नगरपालिका ३ र ५, सर्लाही जिल्लाको हरिवन नगरपालिका १० र ११, धनुषा जिल्लाको जनकपुर उमनपा ४ र १६ र सुनसरी जिल्लाको इटहरी उमनपा २ र ३ गरी २० जिल्लाहरूको महानगर, उपमहानगर, नगरपालिका गरी जम्मा ४० वटा वडाहरू छानिएका छन् ।

यसैगरी घरजग्गाको बढी कारोबार हुने स्थानहरू छिटोछिटो परिवर्तन हुने भएकोले अद्यावधिक मूल्य सर्वेक्षणकार्य पाँच वर्षभित्रमा सम्पन्न गरिसक्नुपर्ने देखिन्छ । सो सर्वेक्षणको अन्तराल लामो भएमा एकातर्फ सूचकांकलाई चाहिने तथ्यांकको मात्रा अपुग भई सही सूचकांक नआउनसक्ने जोखिम हुन्छ ।

समग्रमा भन्नुपर्दा देशमा पहिलो पटक घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण कार्य गरिएको हुँदा अन्य देशले जस्तो जग्गाको लोकेसन, आकार, मुख्य सडकसम्मको पहुँच, बाटोको साइज मोहडा, व्यापारिक तथा आवासीयजस्ता चरहरूलाई सूचकांकमा समावेश गर्न सकिएको छैन । यसरी यो घरजग्गाको बढी कारोबार हुने स्थानहरू छिटोछिटो परिवर्तन हुनसक्ने तर सूचकांक निर्माणको लागि छानिएका स्थानहरूबाट संकलन गरिएको घरजग्गाको मूल्यले वास्तविक घरजग्गाको मूल्यमा आएको परिवर्तनलाई प्रतिविम्बित नगर्न सक्छ । अतः आर्थिक वर्ष २०७६÷७७ मा जग्गाको मूल्य सूचकांक १५ दशमलव ६२ प्रतिशतले र घर भएको जग्गाको सूचकांक ४४ दशमलव ९ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा मूल्यको कुल राष्ट्रिय सूचकांक १९ दशमलव ७३ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ ।

त्यसैगरी आर्थिक वर्ष २०७७÷७८ को पहिलो नौ महिनामा जग्गाको सूचकांकमा १२ प्रतिशतले र घर भएको जग्गाको मूल्य सूचकांक ४ दशमलव ७४ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा मूल्यको कुल राष्ट्रिय सूचकांक १२ दशमलव ५७ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ । त्यसैगरी आर्थिक वर्ष २०७७/७८ को पहिलो नौ महिनाको मालपोत कार्यालयबाट प्राप्त घरजग्गा कारोबारको मूल्य तथ्यांकमा आधारित औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति १२ दशमलव ५७ प्रतिशत रहेको छ ।

त्यस्तैगरी अघिल्लो आर्थिक वर्षमा वार्षिक औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति १९ दशमलव ७३ प्रतिशत रहेको थियो । यसै क्रममा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट कर्जा प्रदान गर्दा गरिएको घरजग्गाको धितोको बजार मूल्यांकनमा आधारित आर्थिक वर्ष २०७७/७८ को पहिलो नौ महिनाको औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति १६ दशमलव ३१ प्रतिशत रहेको छ । त्यसरी नै अघिल्लो आर्थिक वर्षमा वार्षिक औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति २६ दशमलव ४५ प्रतिशत रहेको थियो । यसरी आर्थिक हिसाबकिताबले हेर्ने हो भने एकातिर घरजग्गाको मूल्यमा आउने परिवर्तनले उपभोक्ताको खर्च गर्ने क्षमतामा फेरबदल ल्याउँछ भने अर्कोतिर सम्पत्तिको मूल्यमा आउने परिवर्तनले धितोको मूल्यांकन परिवर्तन भई बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले प्रवाह गर्ने कर्जा प्रभावित हुन्छ । देशमा करिब दुई तिहाइ बैंक कर्जा घरजग्गाको धितो सुरक्षणमा प्रवाह भएको पाइन्छ ।

जब घरजग्गाको मूल्यमा उच्च वृद्धि हुन थाल्यो भने जनताले निक्षेपको रूपमा राखेको रकम झिकेर घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गर्ने प्रवृत्ति बढ्छ । जसले गर्दा बैंकमा जम्मा गर्ने निक्षेपमा कमी आउने एकातिर हुन्छ भने अर्कोतिर बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले उत्पादनशील क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह गर्न छोडेर अति उच्च र शीघ्र प्रतिफलको आशामा घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गर्ने परिपाटीको विकास हुन्छ । यसले गर्दा जोखिमपूर्ण कर्जा प्रवाह हुनगई वित्तीय जोखिम बढ्दछ ।

यसको साथसाथै धितोको रूपमा राखिने घरजग्गाको मूल्य बढ्दा कर्जा प्रवाह बढी हुने र मूल्य घट्दा कर्जा प्रवाह पनि कम हुने भएकोले घरजग्गाको मूूल्यसँग कर्जा प्रवाहले चक्रीय प्रवृत्ति देखाउँछ । यसरी कर्जा प्रवाह कम भएमा देशको उत्पादनशील क्षेत्र तथा आर्थिक गतिविधि खुम्चिन थाल्छ भने कर्जा प्रवाह अत्यधिक बढ्दा अर्थतन्त्रमा समष्टिगत माग वृद्धि भई समग्र मूल्यस्तरमा तथा बाह्य सन्तुलनमा असर पार्दछ । साथै, ब्याजदर कम भई कर्जा प्रवाह बढ्दा घरजग्गाजस्ता सम्पत्तिको मूल्यमा पनि वृद्धि भएर रियल स्टेट बबलको अवस्था सिर्जना हुन जान्छ ।

तपाईको प्रतिक्रिया

Login

Label

{} [+]

Name*

Email*

Label

{} [+]

Name*

Email*

0 Comments

Inline Feedbacks

View all comments