नेपालको अर्थतन्त्रमा घरजग्गा केवल जमिन र घरको कारोबार मात्र होइन । यो बैंकको कर्जा, निर्माण व्यवसाय, सिमेन्ट–डन्डी उद्योग, रोजगारी, सरकारी राजस्वदेखि सर्वसाधारणको सम्पत्तिसम्म जोडिएको ठूलो आर्थिक चक्र हो । त्यसैले घरजग्गाको कारोबार सुस्त हुँदा त्यसको कम्पन बैंकिङ क्षेत्र हुँदै समग्र अर्थतन्त्रमा पुग्नु अस्वाभाविक होइन ।
तर अहिलेको तस्वीर अलि फरक छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थासँग लगानीयोग्य स्रोत छ, कुल कर्जा पनि बढिरहेको छ, तर घरजग्गामा जाने कर्जा भने खुम्चिएको छ । प्रश्न उठ्छ—पैसा भएको बैंकले ऋण दिन चाहेको छैन कि ऋण लिन चाहने ग्राहक नै छैनन् ?
नेपाल राष्ट्र बैंकको उपलब्ध तथ्यांकले यो प्रश्नलाई थप गम्भीर बनाउँछ । चालू आर्थिक वर्षको साउन मसान्तसम्ममा वाणिज्य बैंक, विकास बैंक र फाइनान्स कम्पनीको कुल निक्षेप ८२ खर्ब ८८ अर्ब ७७ करोड २० लाख रुपैयाँ पुगेको छ । कुल कर्जा ५९ खर्ब ३६ अर्ब ७० करोड रुपैयाँ पुगेको छ । तर रियलस्टेट क्षेत्रमा प्रवाह भएको कर्जा भने दुई खर्ब ६९ अर्ब २१ करोड ६० लाख रुपैयाँ मात्र रहेको छ । यसअघि २०८२ साल साउन मसान्तमा कुल निक्षेप ७२ खर्ब ४१ अर्ब २३ करोड रुपैयाँ, कुल कर्जा ५५ खर्ब ६३ अर्ब ५३ करोड रुपैयाँ र रियलस्टेट कर्जा २ खर्ब ७१ अर्ब ८७ करोड ९० लाख रुपैयाँ थियो । अर्थात् बैंकिङ प्रणालीको निक्षेप र कुल कर्जा उल्लेख्य रूपमा बढ्दा पनि रियलस्टेट कर्जा करिब दुई अर्ब ६६ करोड रुपैयाँले घटेको देखिन्छ । यो सामान्य उतारचढाव मात्रै हो भनेर पन्छाउन मिल्ने तथ्य होइन । यसले बैंकिङ क्षेत्र र घरजग्गा बजारबीचको सम्बन्धमा आएको परिवर्तनलाई संकेत गर्छ ।
बैंकसँग पैसा छ, तर कर्जा जाने ठाउँ कहाँ छ ?
बैंकिङ प्रणालीमा निक्षेप बढ्नु आफैंमा सुखद् कुरा हो । तर बैंकका लागि निक्षेप जम्मा गर्नु अन्तिम लक्ष्य होइन । त्यो रकम कर्जाका रूपमा अर्थतन्त्रमा प्रवाह भएर उत्पादन, व्यापार, निर्माण र रोजगारी सिर्जना गर्नुपर्छ । समस्या यहीँ छ ।
बैंकसँग पैसा छ तर सुरक्षित र लाभदायक रूपमा कर्जा प्रवाह गर्ने क्षेत्रको अभाव बढ्दै गएको छ । उद्योगमा जोखिम छ, व्यापारमा माग कमजोर छ, निर्माण सुस्त छ र घरजग्गामा कर्जा प्रवाह गर्दा नियामकीय तथा बजार जोखिम दुवै छन् । यस्तो अवस्थामा बैंकले पैसा थन्क्याएर राख्नु वा अत्यन्त सावधानीपूर्वक लगानी गर्नु स्वाभाविक बन्छ । घरजग्गामा कर्जा घट्नुको मूल कारण यही बदलिँदो जोखिमको गणित पनि हो ।
ग्राहक किन ऋण लिन डराइरहेका छन्?
घरजग्गाको कर्जा घट्नुमा बैंक मात्रै दोषी छैन । ऋणीको मनोविज्ञान पनि बदलिएको छ । केही वर्षअघिसम्म जग्गाको मूल्य हरेक वर्ष बढ्ने अपेक्षा थियो । ऋण लिएर जग्गा किन्यो, केही समयपछि मूल्य बढ्यो र त्यसलाई अर्को लगानीका लागि प्रयोग गर्न सकिन्छ भन्ने सोच व्यापक थियो । अहिले त्यो विश्वास कमजोर भएको छ ।
घरजग्गाको मूल्य आम्दानीको तुलनामा महँगो छ । सर्वसाधारणको नियमित आम्दानीमा अपेक्षित वृद्धि भएको छैन। व्यवसायीको कारोबार पनि पुरानै गतिमा फर्किएको छैन । यस्तो अवस्थामा १५–२० वर्षसम्म तिर्नुपर्ने ठूलो ऋण लिनु सामान्य परिवारका लागि सहज निर्णय होइन । ब्याजदर घट्दैमा ऋणको माग बढिहाल्दैन । ऋण सस्तो हुनु एउटा कुरा हो, ऋण तिर्न सक्ने विश्वास हुनु अर्को कुरा ।
बैंक किन जोखिम लिन चाहँदैन ?
बैंकको पैसा बैंक सञ्चालकको व्यक्तिगत पैसा होइन । त्यो लाखौँ निक्षेपकर्ताको रकम हो । त्यसैले बैंकले कर्जा दिँदा जोखिमको मूल्यांकन गर्नैपर्छ ।
घरजग्गाको मूल्य घट्यो भने धितोको मूल्य घट्न सक्छ । ऋणीले नियमित किस्ता तिर्न सकेन भने खराब कर्जा बढ्छ। खराब कर्जा बढे बैंकको नाफा, पुँजी र वित्तीय स्वास्थ्यमा दबाब पर्न सक्छ ।
त्यसैले अहिले बैंकहरूका लागि प्रश्न ‘कति कर्जा दिने ?’ भन्दा बढी ‘कसलाई र कुन क्षेत्रमा कर्जा दिने ?’ भन्ने बनेको छ । यसलाई बैंकको कमजोरीका रूपमा मात्र हेर्नु गलत हुन्छ । तर अर्कोतर्फ जोखिमको नाममा वास्तविक व्यवसायी र घर निर्माण गर्न चाहने सर्वसाधारणलाई पनि कर्जा पहुँचबाट टाढा राख्ने अवस्था सिर्जना भयो भने त्यसले अर्थतन्त्रलाई थप सुस्त बनाउन सक्छ ।
नियमन आवश्यक छ, तर नियमनले बजार नै निसासिनु हुँदैन
घरजग्गामा अनियन्त्रित कर्जा विस्तार वित्तीय स्थायित्वका लागि खतरनाक हुन सक्छ । त्यसैले नेपाल राष्ट्र बैंकले जोखिम नियन्त्रण गर्न विभिन्न नियामकीय व्यवस्था गरेको छ । तर नियमनको अर्को पाटो पनि छ । अत्यधिक कडाइले वास्तविक आवास आवश्यकता र उत्पादनमूलक निर्माणमा समेत कर्जा पहुँच कठिन बनायो भने समस्या समाधान हुँदैन । हामीले सट्टेबाजीका लागि लिइने कर्जा र आफ्नो घर बनाउन लिइने कर्जालाई एउटै दृष्टिले हेर्नु हुँदैन । लगानीका नाममा जग्गा थुपार्ने प्रवृत्ति र पहिलोपटक घर बनाउने परिवारको आवश्यकता एउटै होइन । त्यसैले अबको नियमन ‘सबैलाई एउटै डण्डा’ होइन, जोखिमअनुसार फरक व्यवहार गर्ने हुनुपर्छ ।
घरजग्गाको समस्या बैंकले मात्रै समाधान गर्न सक्दैन
अहिले घरजग्गा बजार सुस्त छ भनेर बैंकलाई मात्रै कर्जा बढाउन दबाब दिनु पनि सही बाटो होइन । घरजग्गा चलायमान हुन सर्वसाधारणको आम्दानी बढ्नुपर्छ । रोजगारी सिर्जना हुनुपर्छ । व्यवसाय विस्तार हुनुपर्छ । लगानीकर्ताको आत्मविश्वास फर्किनुपर्छ । घरजग्गाको मूल्य आम्दानीसँग केही हदसम्म सन्तुलित हुनुपर्छ । यी आधार तयार नगरी केवल बैंकको ब्याजदर घटाएर वा कर्जा सीमा खुकुलो बनाएर बजारलाई जबर्जस्ती चलाउन खोजियो भने त्यसले अर्को समस्या जन्माउन सक्छ । कृत्रिम रूपमा घरजग्गाको मूल्य बढाउने होइन, वास्तविक माग सिर्जना गर्ने नीति आवश्यक छ ।
अब घरजग्गालाई ‘जग्गा कारोबार’ बाट ‘आवास तथा निर्माण अर्थतन्त्र’ बनाउनुपर्छ
नेपालमा घरजग्गाको अर्थतन्त्र लामो समयसम्म जग्गा खरिद–बिक्रीमा बढी केन्द्रित रह्यो । अब यो सोच बदल्नुपर्ने समय आएको छ । घर निर्माण, अपार्टमेन्ट, भाडा आवास, व्यावसायिक भवन, औद्योगिक संरचना र पूर्वाधारसँग जोडिएको रियलस्टेटलाई प्राथमिकता दिन सकिन्छ । यस्तो कर्जाले जग्गाको मूल्य मात्र बढाउँदैन; सिमेन्ट, डन्डी, इँटा, काठ, विद्युत् उपकरण, फर्निचर, निर्माण श्रमिकदेखि ढुवानी व्यवसायसम्मलाई चलायमान बनाउँछ । अर्थात् जग्गा किनेर राख्ने कर्जाभन्दा संरचना निर्माण गर्ने कर्जा अर्थतन्त्रका लागि बढी उपयोगी हुन सक्छ ।
समाधानको बाटो कहाँ छ ?
सरकारले सर्वप्रथम घरजग्गा क्षेत्रमा दीर्घकालीन र स्थिर नीति दिनुपर्छ । हरेक केही महिनामा नियम परिवर्तन हुने वातावरणले बैंक र लगानीकर्ता दुवैलाई अन्योलमा पार्छ । दोस्रो, वास्तविक घर खरिदकर्ता र सट्टेबाज लगानीकर्तालाई छुट्याएर नीति बनाउनुपर्छ । पहिलो घर निर्माण वा खरिद गर्ने परिवारलाई कर्जा पहुँच सहज बनाउन सकिन्छ । तेस्रो, धितो मूल्यांकन प्रणालीलाई थप वैज्ञानिक र पारदर्शी बनाउनुपर्छ । वास्तविक बजार मूल्य र कृत्रिम मूल्यबीचको अन्तर घटाउन नसके घरजग्गा कर्जाको जोखिम यथावत् रहन्छ । चौथो, घरजग्गा कारोबारलाई डिजिटल र पारदर्शी बनाउँदै वास्तविक कारोबार मूल्यको अभिलेख राख्नुपर्छ। यसले बैंकलाई पनि सही धितो मूल्यांकन गर्न मद्दत गर्छ । पाँचौँ, बैंकहरूले पनि घरजग्गालाई कर्जाको एकमात्र सुरक्षित गन्तव्य ठान्ने पुरानो सोच त्याग्नुपर्छ । कृषि, ऊर्जा, पर्यटन, उद्योग, सूचना प्रविधि तथा साना–मझौला व्यवसायमा कर्जा विस्तार गर्ने वातावरण बनाउनुपर्छ ।
अन्तत : समस्या कर्जाको होइन, विश्वासको हो
घरजग्गामा कर्जा घटेको तथ्यलाई केवल बैंकले कर्जा नदिएको रूपमा बुझ्नु अपूरो विश्लेषण हुनेछ । अहिलेको मूल समस्या बैंक, ऋणी र बजार—तीनै पक्षको विश्वासमा आएको कमी हो । बैंकलाई ऋणीले कर्जा तिर्न सक्छ भन्ने विश्वास चाहिएको छ । ऋणीलाई आफ्नो आम्दानीले ऋण धान्न सक्छ भन्ने विश्वास चाहिएको छ । लगानीकर्तालाई बजार स्थिर हुन्छ भन्ने विश्वास चाहिएको छ । यी तीनवटै विश्वास एकैपटक फर्किए मात्र घरजग्गा बजार स्वस्थ रूपमा चलायमान हुन्छ ।
त्यसैले अबको बहस ‘घरजग्गामा कर्जा बढाउने कि नबढाउने ।’ भन्ने होइन । वास्तविक बहस हुनुपर्छ—कस्तो घरजग्गा कर्जाले अर्थतन्त्रलाई बलियो बनाउँछ ? बैंकसँग पैसा छ । समस्या पैसाको अभाव होइन । समस्या त्यो पैसा कहाँ लगानी गर्दा बैंक सुरक्षित हुन्छ, ऋणी सक्षम हुन्छ र अर्थतन्त्र उत्पादनशील बन्छ भन्ने हो ।
घरजग्गाको मूल्य बढाएर समृद्धि मापन गर्ने पुरानो सोचबाट बाहिर निस्केर आवास, निर्माण, रोजगारी र उत्पादनसँग जोडिएको रियलस्टेट अर्थतन्त्र निर्माण गर्न सके मात्र अहिलेको कर्जा संकुचन दीर्घकालीन अवसरमा बदलिन सक्छ । नत्र बैंकमा पैसा थुप्रिँदै जाने, कर्जा विस्तार सुस्ताउँदै जाने र घरजग्गा बजार पनि कारोबारको प्रतीक्षामा बसिरहने अवस्था दोहोरिरहनेछ । अब घरजग्गामा कर्जा बढाउने होइन, सही ठाउँमा कर्जा पुर्याउने बहस आवश्यक छ ।
